《不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)程》發(fā)布公告、競(jìng)買(mǎi)保證金、簽訂競(jìng)買(mǎi)協(xié)議等解讀

 

 

《不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)程》于2012年3月15日由商務(wù)部公告發(fā)布，自2012年6月1日正式實(shí)施。該標(biāo)準(zhǔn)對(duì)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)、土地使用權(quán)等）拍賣(mài)活動(dòng)的主要程序和基本要求做了明確規(guī)定?！恫粍?dòng)產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)程》編輯組對(duì)其中幾個(gè)重點(diǎn)條款進(jìn)行了解讀。 

　?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)

 

依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在標(biāo)準(zhǔn)制訂過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)的定義曾幾度反復(fù)，最早的定義是“指建設(shè)用地使用權(quán)、房屋及地上附著物所有權(quán)”，業(yè)內(nèi)以及法律界有不同意見(jiàn)，有認(rèn)為范圍過(guò)窄，使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)和其他用益物權(quán)也應(yīng)包括在內(nèi)的，也有建議直接明確為房地產(chǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)中，經(jīng)常遇到的標(biāo)的主要有房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地等幾類(lèi)。對(duì)于權(quán)屬文件不完善或者沒(méi)有權(quán)屬資料房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地類(lèi)資產(chǎn)的拍賣(mài)，也可參照本標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。 

　?。ǘ┕娴陌l(fā)布

 

拍賣(mài)人應(yīng)根據(jù)拍賣(mài)標(biāo)的情況確定公告期限和內(nèi)容，并在報(bào)紙或其他新聞媒介上發(fā)布。這里特別強(qiáng)調(diào)了根據(jù)拍賣(mài)標(biāo)的本身情況和委托性質(zhì)來(lái)確定公告期限和內(nèi)容，以及選擇相應(yīng)的公告媒體。司法強(qiáng)制拍賣(mài)中房地產(chǎn)類(lèi)標(biāo)的的拍賣(mài)公告至少應(yīng)在拍賣(mài)日前15日發(fā)布，非司法拍賣(mài)中房地產(chǎn)類(lèi)標(biāo)的的拍賣(mài)公告至少應(yīng)在拍賣(mài)日前7日發(fā)布，土地拍賣(mài)公告至少應(yīng)在拍賣(mài)日前20日發(fā)布。同一類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的，因委托性質(zhì)不同，拍賣(mài)公告發(fā)布的期限要求也不同。 

　?。ㄈ└?jìng)買(mǎi)人應(yīng)按要求交納競(jìng)買(mǎi)保證金。

 

關(guān)于競(jìng)買(mǎi)保證金的交納問(wèn)題，規(guī)程制訂之初，是明確“向拍賣(mài)人交納”?？紤]到現(xiàn)實(shí)中，司法強(qiáng)制拍賣(mài)中的競(jìng)買(mǎi)保證金一般都是直接交入法院的賬戶，而不是“向拍賣(mài)人交納”的；國(guó)有資產(chǎn)拍賣(mài)中，有時(shí)委托人要求競(jìng)買(mǎi)保證金直接交入委托人指定賬戶。因此，本條款相應(yīng)改為“競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)按要求交納競(jìng)買(mǎi)保證金”。但是這樣規(guī)定并不意味著提倡競(jìng)買(mǎi)人向委托人交納競(jìng)買(mǎi)保金。競(jìng)買(mǎi)保證金由拍賣(mài)人收取應(yīng)是堅(jiān)持的原則，只有這樣，才能保證在買(mǎi)受人違約后，拍賣(mài)人能立于主動(dòng)地位，有利于結(jié)算環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。 

　　（四）競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)與拍賣(mài)人簽訂競(jìng)買(mǎi)協(xié)議，并領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)號(hào)牌。

 

競(jìng)買(mǎi)協(xié)議格式和內(nèi)容參見(jiàn)附錄B。在以往拍賣(mài)活動(dòng)中，拍賣(mài)人只是在拍賣(mài)規(guī)則特別約定中將拍賣(mài)人和競(jìng)買(mǎi)人、買(mǎi)受人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)作了規(guī)定。一旦發(fā)生糾紛，競(jìng)買(mǎi)人或買(mǎi)受人往往會(huì)提出這是拍賣(mài)人的單方面規(guī)定，有些地方的法官會(huì)采信競(jìng)買(mǎi)人或買(mǎi)受人的主張，從而使拍賣(mài)人敗訴。本次在制訂規(guī)程中，特別提出“競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)與拍賣(mài)人簽訂競(jìng)買(mǎi)協(xié)議”，用了“應(yīng)”字，即表明這是必經(jīng)程序，同時(shí)還專(zhuān)門(mén)附錄了競(jìng)買(mǎi)協(xié)議的格式和內(nèi)容。協(xié)議是平等主體之間真實(shí)意思的表示，這樣就排除了單方面行為，簽訂《競(jìng)買(mǎi)協(xié)議》既是對(duì)拍賣(mài)人的保護(hù)，也是對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的權(quán)益維護(hù)，有利于避免發(fā)生糾紛，所以必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。 

　?。ㄎ澹┯袩o(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人參與競(jìng)買(mǎi)，及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使方式。

 

規(guī)程中沒(méi)有用專(zhuān)門(mén)條款對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的定義以及競(jìng)拍過(guò)程中如何行使該權(quán)利進(jìn)行表述。不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)中主要有兩類(lèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，一是承租人，二是共有人。在拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)人要根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，確定是否存在這兩類(lèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，如果存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，就要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)制定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使方式，同時(shí)還要按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。 

　?。┡馁u(mài)人在拍賣(mài)時(shí)應(yīng)制作拍賣(mài)筆錄，拍賣(mài)師、記錄人、買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)在拍賣(mài)筆錄上簽名。

 

這里特別需要注意的是，除了記錄人之外，要讓拍賣(mài)師和買(mǎi)受人也在拍賣(mài)筆錄上簽名。 

　?。ㄆ撸┡馁u(mài)標(biāo)的的交付

 

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，在標(biāo)的交付環(huán)節(jié)，我們制訂了轉(zhuǎn)移占有和權(quán)屬變更兩個(gè)環(huán)節(jié)。轉(zhuǎn)移占有主要指現(xiàn)場(chǎng)移交拍賣(mài)標(biāo)的。這里特別強(qiáng)調(diào)，委托人與買(mǎi)受人應(yīng)簽署交接書(shū)，這是一份重要的交付法律文書(shū)，拍賣(mài)人可以充當(dāng)見(jiàn)證人。同時(shí)，委托人和買(mǎi)受人應(yīng)按約定付清拍賣(mài)標(biāo)的相關(guān)的如水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ?、物業(yè)管理等費(fèi)用。在權(quán)屬變更中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶中的稅費(fèi)，規(guī)定由委托人和買(mǎi)受人依照相關(guān)法律的規(guī)定承擔(dān)。但在實(shí)際拍賣(mài)活動(dòng)中，往往把稅費(fèi)交納的義務(wù)通過(guò)特別約定進(jìn)行轉(zhuǎn)稅承擔(dān)，主要體現(xiàn)在《競(jìng)買(mǎi)協(xié)議》的條款中，這是符合法律規(guī)定的。因此，規(guī)程規(guī)定，另有約定的，應(yīng)按約定執(zhí)行。